Baufinanzierung vergleichen

Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Bei einer Baufinanzierung geht es um viel Geld über viele Jahre. Schon ein kleiner Unterschied beim Zins macht über die Laufzeit mehrere tausend Euro aus. Vergleiche deshalb immer den effektiven Jahreszins bei gleicher Sollzinsbindung, gleicher Tilgung und gleichem Eigenkapital. Nur dann sind die Angebote vergleichbar.

• Sollzinsbindung: So lange bleibt dein Zins fest. Längere Bindungen sind meist etwas teurer, geben dir aber Planungssicherheit.
• Anfängliche Tilgung: Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du. Mit einer zu niedrigen Tilgung bleibt nach der Zinsbindung eine hohe Restschuld.
• Restschuld: Schau im Angebot, wie viel nach Ende der Zinsbindung noch offen ist. Diese Summe musst du dann zu den dann gültigen Zinsen weiterfinanzieren.
• Sondertilgungen: Ein Recht auf kostenlose Sondertilgungen pro Jahr lohnt sich, wenn du Bonuszahlungen oder Erbschaften erwartest.
• Tilgungssatzwechsel: Die Möglichkeit, die Rate während der Laufzeit anzupassen, gibt dir Spielraum bei Familienzuwachs oder Jobwechsel.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Banken finanzieren die Nebenkosten ungern mit. Bring sie möglichst aus eigenem Geld auf. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf und desto besser meist der Zins. Behalte trotzdem einen Notgroschen für Reparaturen und Umzug zurück.

Kosten, die im Zins nicht stehen

• Bereitstellungszinsen: Beim Neubau wird das Darlehen in Raten ausgezahlt. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen Banken nach einer zinsfreien Zeit monatliche Bereitstellungszinsen. Achte auf eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
• Schätzkosten und Teilauszahlungszuschläge: Sie stehen in den Konditionen und sollten im Vergleich auftauchen.
• Restschuldversicherung: Sie wird oft mitverkauft und ist freiwillig. Als Absicherung der Familie ist eine Risikolebensversicherung meist günstiger.

Typische Fallen

• Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate durch minimale Tilgung verlängert die Laufzeit und erhöht die Zinskosten.
• Nur ein Angebot einholen: Die Hausbank ist nicht automatisch die günstigste. Ein Vergleich gibt dir Argumente für die Verhandlung.
• Zu knapp kalkuliert: Rechne Instandhaltung, Nebenkosten und steigende Lebenshaltungskosten in die Rate ein.
• Förderung vergessen: Für energieeffiziente Gebäude und Familien gibt es Förderkredite der KfW. Sie werden über deine Bank beantragt, und zwar vor Beginn des Vorhabens.

Fristen und Kündigungsrechte

Nach Abschluss hast du 14 Tage Widerrufsrecht (§ 495 BGB), die Frist beginnt erst mit allen Pflichtangaben. Egal wie lange die Zinsbindung läuft: Du darfst ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Wer also 15 oder 20 Jahre Zinsbindung wählt, kann nach zehn Jahren trotzdem aussteigen, falls die Zinsen bis dahin gefallen sind.

Willst du vor Ablauf der Zinsbindung aussteigen, etwa weil du verkaufst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Lass sie dir vorab berechnen.

Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen

Gegen Ende der Zinsbindung schickt deine Bank meist ein Verlängerungsangebot. Nimm es nicht ungeprüft an. Ein Wechsel zu einer anderen Bank ist möglich und lohnt sich oft. Willst du dir den Zins für eine Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus sichern, schau dir das Forwarddarlehen an.

Unterlagen, die die Bank sehen will

• Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide und Bilanzen
• Nachweis über dein Eigenkapital, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge
• Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung der Immobilie
• Beim Neubau Baubeschreibung, Baupläne und Kostenaufstellung
• Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen

Wer diese Unterlagen früh sammelt, bekommt schneller verbindliche Angebote und kann Zinsangebote besser vergleichen, bevor sie auslaufen.

Für wen dieser Vergleich passt

Der Vergleich passt für alle, die eine Immobilie kaufen, bauen oder anschlussfinanzieren und mehrere Angebote nebeneinanderlegen wollen. Gib im Rechner dieselben Eckdaten ein, die du auch der Hausbank nennst. So siehst du, ob deren Angebot im Rahmen liegt. Wer noch Jahre bis zum Kauf hat, kann mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen. Einen Überblick, ob sich Bausparen für dich lohnt, gibt der Ratgeber Bausparvertrag. Für das neue Zuhause brauchst du eine Wohngebäudeversicherung. Weitere Themen unter Finanzen.