Heiz- und Nebenkostenabrechnung prüfen: Kurzfassung
Die Nebenkostenabrechnung ist für viele der unangenehmste Brief des Jahres. Dabei lässt sie sich mit fünf Prüfpunkten in einer halben Stunde kontrollieren. Und es gibt klare gesetzliche Fristen: für den Vermieter, wann er abrechnen muss, und für dich, wie lange du widersprechen kannst.
- Abrechnungszeitraum: höchstens zwölf Monate.
- Frist für den Vermieter: Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Zeitraums zugehen. Kommt sie später, darf er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
- Deine Frist: Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
- Heizkosten: 50 bis 70 % müssen nach Verbrauch verteilt werden.
- Belegeinsicht: Du darfst die Rechnungen hinter der Abrechnung sehen.
- Wer Gas oder Strom selbst bezieht, spart oft mit einem Anbieterwechsel, siehe Gasvergleich.
Die gesetzlichen Fristen
| Was | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Abrechnungszeitraum | höchstens 12 Monate | § 556 Abs. 3 BGB |
| Zugang der Abrechnung beim Mieter | spätestens 12 Monate nach Ende des Zeitraums, sonst meist keine Nachforderung | § 556 Abs. 3 BGB |
| Einwände des Mieters | 12 Monate nach Zugang | § 556 Abs. 3 BGB |
| Anpassung der Vorauszahlungen | nach einer Abrechnung, in angemessener Höhe | § 560 Abs. 4 BGB |
Beispiel: Für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 muss die Abrechnung bis 31. Dezember 2026 bei dir sein. Wichtig: Das Guthaben bekommst du auch bei verspäteter Abrechnung.
Fünf Prüfpunkte in 30 Minuten
- Zeitraum: zwölf Monate? Passt er zu deinem Einzug oder Auszug?
- Wohnfläche: Stimmt die Quadratmeterzahl mit dem Mietvertrag überein?
- Vorauszahlungen: Sind alle gezahlten Abschläge erfasst? Mit Kontoauszügen abgleichen.
- Verteilerschlüssel: Nach Fläche, Personen oder Verbrauch? Passt das zum Mietvertrag? Heizkosten nach Verbrauch?
- Umlagefähig: Stehen Posten drin, die nicht umgelegt werden dürfen?
Lege die Abrechnung des Vorjahres daneben. Springt eine Position ohne erkennbaren Grund stark nach oben, frag nach.
Was umgelegt werden darf und was nicht
| Umlagefähig (wenn im Mietvertrag vereinbart) | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müll, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausstrom, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Hauswart, Aufzug | Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung, Bankgebühren des Vermieters, Rücklagen für Instandhaltung, Leerstand |
Die vollständige Liste steht in der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Ein Klassiker: Der Hauswart erledigt auch Reparaturen und Verwaltung. Dieser Anteil darf nicht auf dich umgelegt werden.
Heizkosten: Grundkosten und Verbrauch
Nach der Heizkostenverordnung werden 50 bis 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Der Schlüssel steht in der Abrechnung, zum Beispiel 30/70.
- Verbrauchswerte prüfen: Passen die abgelesenen Einheiten zum Vorjahr und zu deinem Heizverhalten?
- Geschätzt statt abgelesen? Dann muss das gekennzeichnet sein. Frag nach dem Grund.
- Keine Verbrauchserfassung? Wird trotz Pflicht nicht nach Verbrauch abgerechnet, darfst du deinen Heizkostenanteil um 15 % kürzen.
- Monatliche Info: Sind fernablesbare Zähler eingebaut, muss der Vermieter dir monatlich deinen Verbrauch mitteilen. So siehst du früh, wohin es läuft.
- CO₂-Kosten: Bei Gas und Öl trägt der Vermieter seit 2023 einen Teil der CO₂-Kosten, je nach Energieeffizienz des Gebäudes. Der Anteil muss in der Abrechnung ausgewiesen sein.
Hohe Nachzahlung: so gehst du vor
- Prüfen mit den fünf Punkten oben.
- Schriftlich nachfragen und um Belegeinsicht bitten. Die Rechnungen kannst du beim Vermieter oder der Verwaltung einsehen.
- Unter Vorbehalt zahlen, wenn du Zweifel hast, aber die Frist läuft. So vermeidest du Ärger und behältst deine Ansprüche.
- Ratenzahlung erfragen, wenn der Betrag dich überfordert.
- Abschlag anpassen: Ist die Abrechnung korrekt, lieber freiwillig den Abschlag erhöhen, damit es nächstes Jahr keine Überraschung gibt.
Bei grundsätzlichen Zweifeln helfen örtliche Mietervereine mit einer Prüfung der Abrechnung, meist für einen Mitgliedsbeitrag.
Verbrauch senken, ohne zu frieren
- Raumtemperatur: Jedes Grad weniger spart spürbar. Wohnräume um 20 °C, Schlafzimmer kühler.
- Stoßlüften: drei- bis viermal täglich fünf bis zehn Minuten, Heizkörper dabei zudrehen. Gekippte Fenster kühlen die Wände aus.
- Heizkörper frei lassen: keine Möbel oder langen Vorhänge davor. Gluckert es, Heizkörper entlüften.
- Thermostat nicht auf 5: Es wird dadurch nicht schneller warm, nur später zu warm.
- Warmwasser: Sparduschkopf, kürzer duschen statt baden.
- Dichtungen: Zugluft an Fenstern und Türen mit Dichtband stoppen.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Bis wann muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung bei dir sein. Kommt sie später, kann er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wie lange kann ich der Abrechnung widersprechen?
Zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung. Danach sind Einwände meist ausgeschlossen, also besser früh prüfen.
Darf ich die Belege sehen?
Ja, du hast ein Recht auf Belegeinsicht. In der Regel beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung vor Ort, teils auch als Kopie gegen Kostenerstattung.
Muss ich eine Nachzahlung sofort zahlen?
Die Nachzahlung wird fällig, wenn du ausreichend Zeit zur Prüfung hattest. Bei Zweifeln zahlst du unter Vorbehalt oder klärst die Punkte vorher schriftlich.
Dein Plan, wenn die Abrechnung kommt
- Am selben Tag: Zugangsdatum notieren und die Abrechnung vom Vorjahr raussuchen.
- Innerhalb einer Woche: die fünf Prüfpunkte durchgehen und Fragen schriftlich an den Vermieter schicken.
- Vor Fälligkeit: zahlen (bei Zweifeln unter Vorbehalt) und den Abschlag anpassen.
- Bei eigenem Strom- oder Gasvertrag: Tarif vergleichen, oft ist hier am meisten drin.
